Indonesia akan menjadi kekuatan ekonomi baru di Asia Tenggara, menarik lebih banyak investor dari luar negeri.
Semakin banyak pembeli asing, terutama dari China, telah melihat peluang investasi di pasar real estat Indonesia. Dipercaya bahwa Indonesia akan menjadi semakin menarik setelah melihat lebih banyak perubahan regulasi terhadap kepemilikan properti oleh orang asing.
Karena itu, Anda harus memahami seberapa sehat pasar sebelum melakukan investasi. Dalam artikel ini, saya akan menjelaskan bagaimana kinerja pasar properti Indonesia selama beberapa tahun terakhir dan prediksi saya untuk tahun 2020
Pasar Properti Indonesia di Tahun-Tahun Sebelumnya
Pasar properti Indonesia telah melambat dalam beberapa tahun terakhir setelah mengalami pertumbuhan yang tajam pada tahun 2012. Seperti yang ditunjukkan grafik ilustrasi perubahan harga dari Federal Reserve Bank of St. Louis.
Seperti yang ditunjukkan, kenaikan harga rata-rata telah merosot dari 14% pada 2013, turun menjadi sekitar 3% pada 2017 dan 2018. Pada 2019, kenaikan harga rata-rata bahkan lebih rendah dan sekitar 2,5% pada kuartal kedua.
Ada empat alasan utama penurunan ini:
- Ketidakpastian politik
- Tingkat hunian yang lebih rendah
- Pengenalan pajak properti mewah baru
- Penurunan PDB per kapita antara 2012 dan 2015
PDB per kapita adalah USD 3.680 pada 2012 dan turun menjadi USD 3.330 pada 2015. Ekonomi yang melambat adalah kontributor utama, yang mengakibatkan berkurangnya daya beli di kalangan kelas menengah dan menengah ke atas.
PDB per kapita mulai meningkat lagi setelah 2015 dan sekitar USD 3.487 pada 2017.
Pasar Properti Indonesia pada 2018 dan 2019
Menurut laporan oleh DBS Bank yang diterbitkan pada paruh pertama tahun 2018, saya melihat peningkatan yang signifikan dari tahun ke tahun di pasar pra penjualan (37%) dibandingkan dengan paruh pertama tahun 2017.
Untuk meringkas, laporan untuk paruh pertama tahun 2018 menyajikan hasil menarik berikut:
- Permintaan pada tahun 2018 meningkat di semua segmen perumahan
- Saya melihat sedikit peningkatan dalam hasil sewa, serta kenaikan harga
- Menurut Colliers , kenaikan rata-rata sewa apartemen di Jakarta pada 2018 adalah 3% hingga 4%
Harga permintaan rata-rata untuk apartemen meningkat 2,5% pada paruh pertama 2018, dibandingkan dengan paruh pertama 2017, yang relatif rendah dibandingkan dengan pasar negara berkembang lainnya.
Pasar tetap lemah pada 2019 dan harga properti turun 1,63 di empat belas kota terbesar selama kuartal pertama dan kedua, menurut GlobalPropertyGuide.com.
Karena itu, banyak analis positif untuk tahun-tahun mendatang karena Joko Widodo terpilih kembali sebagai presiden, yang banyak orang percaya akan memiliki dampak positif pada pasar real estate Indonesia.
Pasar Properti di Bali
Sebagian besar investor menargetkan ke Jakarta ketika berbicara tentang peluang investasi. Tetapi saya juga ingin memberikan beberapa catatan tentang pasar properti di Bali.
Bali menunjukkan pertumbuhan pesat dalam harga properti di dekade terakhir, terutama karena semakin banyak turis dan pembeli properti asing. Pasar properti Bali melambat pada tahun 2017, tetapi secara keseluruhan, pertumbuhannya tetap di atas tingkat rata-rata nasional.
Lebih dari 30.000 ekspatriat tinggal di sini, dengan sebagian besar orang berinvestasi di vila-vila mewah di tepi pantai. Harga lebih tinggi dibandingkan dengan tempat lain di Indonesia karena pasar sebagian besar melayani segmen kelas atas, di mana orang cenderung fokus pada villa mewah.
Harga villa mewah hampir dua kali lipat dalam lima hingga enam tahun terakhir. Dalam beberapa kasus, harga bahkan naik tiga kali lipat, tergantung lokasi dan jarak ke pantai yang terkenal.
Pasar properti Bali diharapkan berkinerja baik di masa depan, berkat peningkatan ambang batas pajak properti mewah sebesar 20% ( pajak penjualan nilai barang mewah atau biasa disingkat PpnBM ) dan pertumbuhan ekonomi di masa depan.
Apa yang diharapkan dari pasar properti Indonesia pada tahun 2020?
Pasar real estat Indonesia telah lemah dalam beberapa tahun terakhir dan beberapa faktor akan berdampak besar pada pasar pada tahun 2020.
Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Dalam beberapa tahun terakhir, ekonomi Indonesia telah tumbuh pada tingkat sekitar 4,9% hingga 5,2%, yang mana dikategorikan kondisi oke. Prospek ekonomi terlihat sedikit lebih buruk untuk tahun 2020 karena pertumbuhan akan menurun menjadi 4,7% menurut Moody, di bawah batas psikologis 5%.
Di sisi lain, ada yang memprediksi bahwa ekonomi akan tumbuh sebesar 5,3%, berkat peningkatan pengeluaran. Anggaran untuk tahun 2020 adalah sekitar 8,5% lebih besar dari yang semula diusulkan.
Karena itu, prospek jangka panjang terlihat positif untuk Indonesia.
Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa investor internasional, seperti Mitsubishi UFJ Financial Group , telah berinvestasi di sektor keuangan dan sektor lainnya, membuat konsumsi yang lebih tinggi dan lebih banyak investasi oleh kelas menengah yang sedang tumbuh.
Sebuah laporan oleh Bank Dunia menunjukkan bahwa kelas menengah dari 52 juta orang (yang terus meningkat) memiliki dampak besar pada perekonomian. Dengan meningkatnya pendapatan personal income setelah dikurangi pajak langsung , generasi urban yang lebih muda akan mengubah pasar perumahan, karena permintaan untuk perumahan meningkat.
Di bawah ini Anda dapat menemukan alasan penting lainnya yang untuk peningkatan permintaan real estate:
- Suku bunga saat ini hanya sekitar 5%
- LTV (Loan to Value) akan ditingkatkan lebih lanjut pada tahun 2020
- Inflasi rendah, sekitar 3%
- Rupiah Indonesia tetap stabil, memastikan return yang baik dari investasi properti
- Pengembang memberikan persyaratan pembayaran yang lebih menguntungkan, seperti paket pembayaran 60 bulan, dibanding paket pembayaran sebelumnya 36 bulan atau 42 bulan
Proyek Infrastruktur Mega Direncanakan
Indonesia banyak berinvestasi dalam proyek infrastruktur besar di perhubungan seperti Jakarta dan bandung.
Beberapa proyek baru di Jakarta termasuk proyek MRT dan LRT Jakarta yang baru, Jakarta-Bandung Rel Berkecepatan Tinggi, Jalan Lingkar, dan banyak lagi.
Jalur MRT dan LRT baru akan mengubah landskap real estate saat ini. Orang akan dapat membeli apartemen dan rumah yang jauh dari daerah pusat kota, di mana banyak ekspatriat dan profesional lokal dipaksa untuk hidup dikarenakan kemacetan lalu lintas.
Indonesia Adalah Negara Termurah di Asia untuk Membeli Properti
Indonesia telah meninggalkan tahun yang buruknya dan menawarkan real estate termurah di Asia .
Harga per meter persegi di kawasan bisnis Jakarta adalah 20% lebih rendah dari Hanoi dan 55% lebih rendah dari Bangkok. Perbedaan harganya secara signifikan lebih tinggi jika Anda bandingkan dengan Singapura dan Hong Kong, tentu saja.
Peningkatan Arus Masuk Investor Properti Tiongkok
Pembeli Cina terkenal karena mengambil properti di tempat-tempat seperti Bangkok, Kota Ho Chi Minh, Phnom Penh, dan banyak tempat lain di Asia. Mereka sudah mulai membuka mata untuk Indonesia juga.
Menurut Colliers International, Cina menginvestasikan USD 169 juta di pasar properti Indonesia pada 2017. Ini menjadikan Indonesia tujuan paling populer ketiga bagi investor Cina di Asia Tenggara.
Singapura menerima investasi terbanyak, dengan USD 2,1 miliar, sementara Malaysia merebut tempat kedua dengan USD 246 juta.
Peraturan Kepemilikan Properti kepada Pihak Asing
Indonesia dikenal memiliki peraturan kepemilikan ramah kepada pihak asing di Asia Tenggara.
Pada 2016, pemerintah melangkah sejauh ini dan mengeluarkan UU Darurat (disebut Perpu). Ini memberi presiden wewenang untuk mengubah peraturan kepemilikan properti, yang akan diperlukan bagi Indonesia untuk bersaing dengan negara-negara tetangga dalam jangka panjang.
Undang-undang yang baru medorong Indonesia selangkah ke depan, tetapi banyak penduduk lokal dan asing masih percaya bahwa diperlukan lebih banyak perubahan.
Di bawah ini Anda dapat menemukan peraturan yang termasuk dalam undang-undang baru:
Ada batasan harga rumah yang boleh dibeli oleh WNA
Jika Anda berencana membeli rumah, ukuran tanah bisa maksimum 2000 meter persegi
Anda hanya dapat membeli satu properti
Anda harus Memiliki Kitas (Kartu Izin Tinggal Terbatas)
Dengan adanya undang-undang baru, properti yang dibeli oleh WNA juga dapat diwariskan dan Anda dapat menggadaikan properti Anda di bank atau lembaga keuangan lokal.
Ringkasan
Pasar perumahan Indonesia melambat sejak 2014 dan akan terus berada dalam mode pemulihan pada tahun 2020. Dengan adanya pemerintahan baru, kita akan melihat peningkatan belanja anggaran sebesar 8,5% dan stimulus ekonomi.
Bahkan jika pemerintah memprediksi bahwa pertumbuhan ekonomi akan meningkat menjadi 5,3%, Moody’s memprediksi bahwa pertumbuhan ekonomi akan turun menjadi 4,7%, yang akan berdampak negatif pada pasar real estate.
Indonesia mungkin salah satu pasar real estate termurah di Asia, tetapi Anda belum dapat memperoleh keuntungan cepat dari pasar properti Indonesia dan harga masih tumbuh lambat.